Kira ödemeyen kiracı tahliyesi 3 farklı yolla yapılabilir. Şimdi bunları ayrı ayrı inceleyeceğiz. Ancak belirtmemiz gerekir ki en doğru tahliye yolunun seçilmesi için somut olayın özelliklerinin deneyimli bir avukata tarafından değerlendirilmesi gerekir.

Bu üç yoldan zahiren kolay gibi görünenini ancak somut olayla tamamen uyumsuz olanını seçmek, istenmeyen sonuçlar doğurabilir. Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır diye sorulduğu zaman ilk olarak iki haklı ihtar ile kiracı tahliyesine değinmek gerekir.

İki Haklı İhtar ile Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi
Türk Borçlar Kanunu madde 352/2 düzenlemesi uyarınca kira ödemeyen kiracı bu ödememeden ötürü iki kere kendisine haklı ve yazılı ihtar çekilmesi ile tahliye davasına muhatap olacaktır. Bu iki ihtar ne zaman gönderilecektir? Şöyle ki; 1 yıllık kira sözleşmelerinde yani henüz kira sözleşmesinin ilk yılında o yıl içinde iki haklı ihtar 1 yıl aşılmışsa, her bir kira yılı için o dönem içerisinde iki haklı ihtar gönderilmek suretiyle tahliye davası açılır. Kiracıya ihtarnamede kirayı ödemesi ihtar edilir. Aksi halde tahliye davasının açılacağı belirtilir. Kira dönemi bittikten sonra 1 ay içinde de bu dava açılabilir. Kira ödemeyen kiracı için izlenecek bu yolun detaylarına ‘iki haklı ihtar ile kiracı tahliyesi’ başlıklı yazımızda yer verdik.

Kira Ödemeyen Kiracıya Nasıl İhtar Çekilir: Kira ödemeyen kiracı için gönderilecek 2 haklı ihtar, noter kanalı ile gönderilmek zorunda değildir. Ancak noter aracılığı ile gönderilmesi en sağlıklısı olacaktır. Ayrıca uygulamada kira ödemeyen kiracı için yapılan icra takipleri bu iki haklı ihtar için yeterli olarak görülmektedir. Her halükarda kira ödemeyen kiracı karşısında haklı iken haksız konuma düşmemek adına ihtarnamenin usuli kurallara uygun olarak gönderilmesi gerekir.
Temerrüt Yolu ile Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi
Kira ödemeyen kiracı TBK 315 temerrüt yolu ile de tahliye edilebilir. Bunun için kira ödemeyen kiracı için yazılı bir ihtar hazırlanır. Bu ihtarda kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği yazar.

Burada sadece kira bedeli değil yan ödemeler de geçerli bir tahliye sebebidir. Yani aidatı ödemeyen kiracıya da aynı ihtar gönderilebilir. 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilir ve icra yolu ile kiracı çıkarılır. İki haklı ihtar yolunda kiracı ihtarı aldıktan sonra kirayı ödese bile ilk ihtarı artık almıştır. İkinci haklı ihtardan sonra kirayı ödese dahi iki haklı ihtar almış olduğu için o kira yılı sonunda evden çıkarılabilir.
Temerrüt yolunda 30 günlük süre içerisinde kira ödenirse icra yoluna gidilemez. Ancak bu temerrüt ihtarı da iki haklı ihtar için ilk ihtar niteliğinde olacaktır.
İcra Yolu ile Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi
Kira ödemeyen kiracı karşısında takip edilecek diğer bir yol ise tahliye talepli icra takibi başlatmak olacaktır. Dikkat edilirse burada icra dairesinden sadece ödenmeyen kira bedeli değil aynı zamanda kiracının tahliyesi talep edilmektedir. Eğer yalnızca kira bedeli talepli icra takibi başlatılırsa bu takip tahliyeyi içermez. Bu nedenle tahliye talebi de icra takibine konu edilmelidir.
Tahliye talepli icra takibi çoğu zaman tahliye davasından daha hızlı ve pratik bir yol olarak karşımıza çıkar. Ancak bu her zaman için geçerli değildir. Somut olayın özelliklerine göre en hızlı ve etkin tahliye yolu belirlenmelidir.
Kira ödemeyen kiracıya icra takibi nasıl yapılır: Tahliye talepli icra takibinde borçluya borcunu 7 gün içinde borca itiraz et ya da 30 gün içinde ödemeni yap denir. Aksi halde cebri icra yolu ile tahliye edileceği belirtilir. Borçlu 7 gün içinde borca itiraz ederse takip durur. Bu durumda itirazın kaldırılması için alacaklının dava açması gerekecektir.
Eğer 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir, 30 gün içinde ödeme yapmazsa icra yolu ile tahliye gerçekleşir ve haciz ile alacak tahsil edilir. Borçlu süresi içinde ödeme yapmış olsa dahi iki haklı ihtar ile takibin ilk veya ikinci ihtarını artık almış olacaktır. Eğer tahliye talep edilmiyor yalnızca alacak tahsili isteniyorsa ilamsız takip yolu ile icra takibi yapılabilir.

Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır

Kira Ödemeyen Kiracı Tahliyesi

İki Haklı
İhtar
Yolu

1 yıllık kira sözleşmesinde o bir yıl içinde, daha uzun
sürelilerde aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilirse kira
yılı sonunda dava açılır

Temerrüt Yolu

Kiranın ödenmesi için ihtar çekilerek 30 günlük süre verilir, süresi içinde ödenmezse sözleşme sona erdirilir ve icra yoluyla tahliye yapılır

Tahliye
Talepli
İcra
Yolu

İcra takibine hem alacak hem de tahliye konu edilir, ödeme emrinde 7 gün içinde itiraz et veya 30 gün içinde öde denir, ödenmezse icra yolu ile tahliye sağlanır

Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Yukarıda kirayı ödemeyen kiracının hangi yollardan çıkarılabileceğinden bahsettik. Bunların her birisi farklı hukuki prosedüre ve yüke sahiptir. Ancak sürecin zamansal olarak ne kadar süreceği çoğu zaman bir muammadır. Kimi tahliye süreci 1-2 ay içinde tamamlanırken kimi 7-8 ayı bulabilir. Bu süreye; seçilen tahliye yolu, mahkemenin durumu, adli takvim yılı, kiracı ve kiraya verenin durumu, taşınmazla ilgili hukuki meseleler vs. bir çok unsur etki eder.

İşyeri Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

İşyeri kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi de uygulamada sıklıkla sorulur. Yukarıda daha çok ev kirası üzerinden açıklama yapmış olsak da aslında bahsettiğimiz kurallar hem ev hem işyeri için geçerlidir. Türk Borçlar Kanunu kira hükümleri konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından ayrım yapmaz. Elbette ki somut olayın özelliklerine göre ev ve işyeri niteliği gereği ayrılabilecektir. Ancak temel de aynı kurallar geçerlidir. Dolayısıyla işyeri kirasını ödemeyen kiracı için de; iki haklı ihtar, temerrüt yoldur yahut tahliye talepli icra yolları takip edilerek tahliye sağlanabilir.
Kirayı Ödemeden Giden Kiracıya Karşı Ne Yapılabilir?

Kimi kiracı da tahliye noktasında problem yaşanmazken ödeme noktasında sıkıntı yaşanır. Özellikle kirayı ödemeden giden kiracı için neler yapılabilir sorusu gündeme gelmektedir. Böyle bir durumda kiracının anahtarı teslim etmesi gerekir. Teslim etmediği takdirde kural olarak sözleşme devam eder ve buna bağlı olarak ödeme yükümlülüğü de devam eder. Somut olayın özelliklerine göre kimi zaman sözleşmenin sona ermesi de söz konusu olabilir. Ancak her halükarda kirayı ödemeden giden kiracıya karşı icra takibi yapılarak alacağın tahsili sağlanmalıdır.