Tarsus Kira Tespit Davası
Kira bedelinin günün piyasa koşulları dikkate alınarak hak ettiği değere uyarlanması için açılan davalara kira tespit davası denir. Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 343 ve devamında bulunur. Kiranın belirlenmesinde birçok etken husus bulunmaktadır. Tarsus Kira Tespit Davası Avukatı bu süreçleri sizler adına takip eder.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemeler TBK (Türk Borçlar Kanunu) madde 344’te bulunur. Kiraya verenin yenilenen kira dönemlerinde kiracı aleyhine değişiklik yapması mümkündür. Ancak aleyhe yapılan değişikliğin geçerli olabilmesi belirli sınırlamalara tabi tutulmuştur. Öncelikle geride bırakılan kira döneminde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre bir değişim oranı hesaplanır. Yeni kira dönemi için belirlenen ücretin bu değişim oranını geçmemesi gerekmektedir. Bu sınırlama yalnızca 1 yıllık kira sözleşmeleri için değil, 1 yıldan fazla süreli kira sözleşmeleri açısından da geçerlidir.
Konu ile ilgili olarak “ kira artış oranı ” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz. Taraflar bu sınırlama uyarınca bir bedelde anlaşamazlarsa ve aşağıda bahsedeceğimiz şartlar gerçekleşmişse, kira bedeli yine ilgili sınırlamaya bağlı kalınarak hakim tarafından belirlenir. Hakim belirlemeyi yaparken kiralananın durumunu göz önünde bulundurarak hakkaniyetli bir şekilde karar verir.
Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Kira tespit davasının açılabilmesi için birtakım şartlar bulunmaktadır. Kira bedelinin tespiti davası açılması için gerekli şartlardan ilki, taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunması gerekmesidir. Bu koşulun sağlanması için taraflar arasındaki sözleşmenin yazılı olması gerekli değildir. Tarafların sözlü iradelerine dayalı olarak kurulan kira sözleşmeleri de bu şartın oluşması için yeterli kabul edilmektedir. Taraflar arasındaki mevcut kira sözleşmesinin geçerli olması gerekir.
Kira bedelinin tespiti davası açmak için aranan bir diğer şart ise bu davanın açılmasında hukuki yarar bulunması gerekmesidir. Bu davayı Tarsus Kira Tespit Davası Avukatları sizin adınıza açarlar. Örneğin kira bedelinin artışına ilişkin kiracı ile kiraya veren arasında belirli yasal sınırlamalar içerisinde bir anlaşma yapılmış ise bu durumda kira bedelinin tespiti davası açılmasında hukuki yarar bulunmaz. Görevli ve Yetkili Mahkeme: Kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir . Yetkili mahkeme ise dava konusu olacak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görev ve yetki kurallarında hata yapılması davanın reddi gibi büyük problemlere yol açabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce hukuki destek almak faydalı olacaktır.
Tarsus Kira Tespit Davası
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davası ne zaman açılır sorusunun yanıtı TBK madde 345 düzenlemesinde yer alır. İlgili madde düzenlemesi uyarınca kira bedelinin tespiti davaları her zaman açılabilir. Yani herhangi bir süre koşulu bulunmamaktadır.
Kira Tespit Davası 5 Yıl Kuralı
Kira bedelinin tespiti davası eğer henüz 5 yıldan daha az sürmüş olan bir kira sözleşmesine dayanarak açılıyorsa: mahkeme yeni kira bedelini tespit ederken yıllık TÜFE oranını belirleyerek bir kiraya hükmeder. Eğer taraflar arasındaki anlaşmada TÜFE’den daha az bir artış oranında anlaşılmışsa mahkeme davayı reddedecektir. Ancak herhangi bir belirleme yapılmamış ve kiracı TÜFE’nin altında bir artışla ödeme yapıyor veya hiç artırmadan ödüyorsa bu durumda TÜFE’ye kadar artırım yapılacaktır. Kira bedelinin tespiti davası eğer 5 yıldan daha fazla sürmüş olan bir kira sözleşmesine dayanarak açılıyorsa: Bu durumda mahkemece TÜFE oranına bağlı kalınmaksızın TÜFE’nin üzerinde bir artışa hükmedilebilir. Burada bilirkişi tarafından mevcut piyasa durumu, kiracının kaldığı süre vs. bir çok husus ele alınarak bir belirleme yapılır. Bilirkişi raporu eğer yanlı hazırlanmışsa, olmaması gereken kriterlere göre belirleme yapılmışsa vs. bilirkişi raporuna derhal itiraz etmek gerekir.
Davanın Açılacağı Dönemin Etkisi
Davanın ne zaman açılacağına ilişkin bir sınırlama getirilmemiştir. Ancak davanın açıldığı zamana göre mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedelinin hangi kira döneminde uygulanacağı farklılık gösterir. Kira tespit davasının yeni kira dönemi başlamadan 30 gün öncesinde açılması halinde mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Yeni kira dönemi başlamadan 30 gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin bildirimde bulunulup yeni kira döneminde kira tespit davası açılması halinde, mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli yeni kira döneminin başladığı andan itibaren geçerli olacaktır. 30 gün önce bildirimde bulunma koşulunun yerine getirilmemesi halinde mahkemenin verdiği karar bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.
Taraflar arasında mevcut olan kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde 30 günlük sürelere gerek olmaksızın yeni kira dönemi sonlanmadan açılan kira tespit davaları sonucu belirlenen yeni kira bedelleri, yeni dönemin başladığı günden itibaren geçerli kabul edilecektir. Yukarıda açıkladığımız üzere TBK 345/2 de gösterilmiş 30 günlük süreye ve önceden bildirimde bulunma hususlarına dikkat etmek oldukça önemlidir. Aksi halde ciddi hak kayıpları doğabilir. Bu nedenle sürecin bir avukat yardımıyla sürdürülmesi faydalı olacaktır.
KİRA TESPİT DAVASI
5 Yıldan Önce Açılmışsa Mahkemece en fazla TÜFE’ye göre artırım yapılır.
5. Yıldan Sonra Açılmışsa
Mahkemece TÜFE ile bağlı kalınmaksızın hakkaniyete göre
artırım yapılır.
Kira Yılından 30 Gün Önce Açılmışsa
Yeni kira yılı için geçerli olacak şekilde hüküm kurulur
Kira Yılından Önceki 30 Gün Geçtikten Sonra Açılmışsa Bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olacak şekilde hüküm kurulur
Kira Tespit Davasını Açabilecek Kişiler
Kira tespit davası, bu davayı açmakta hukuki yararı bulunan kişiler tarafından açılabilir. Hukuki yararı bulunan kişiler öncelikle kira sözleşmesinin taraflarıdır. Yani sözleşme kiminle yapıldıysa kira bedelinin tespiti davasının o kişi aleyhine açılması gerekmektedir. Kira bedelinin tespiti davasının yalnızca kiraya veren tarafından değil kiracı tarafından da açılması mümkündür. Kiracı, kiraya verenin kanunda belirlenen veya sözleşmede kararlaştırılan sınırlamalar dışına çıkarak bir bedel tespit ettiğini düşünüyorsa kira bedelinin tespiti davası açarak bu durumu netleştirebilir.
Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinin tarafları tarafından açılabileceği gibi, dava konusu olacak taşınmazın maliki veya varsa paydaşlardan her biri tarafından da açılabilir. Dava konusunun iştirak halinde mülkiyete tabi olması halinde örneğin mirasçılık durumunda mirasçıların birlikte dava açmaları veya bir mirasçı tarafından açılan davaya diğer mirasçıların katılması gerekmektedir. Dava konusu müşterek mülkiyete tabi ise bu durumda her paydaşın kendi pay sahipliği oranında kira tespiti davası açma hakkı bulunur. Kiralananın kira sözleşmesi sürecinde el değiştirmesi halinde kiralananın yeni maliki eski malik ile aynı haklara sahip olur. Bu nedenle kira sözleşmesi devam ederken kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni malikin de dava açma hakkı bulunmaktadır.
Kia Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkartılır? Kira Ödemeyen Kiracıya Ne Yapılabilir?
Kirayı ödemeyen kiracı için öncelikli olarak ne yapılmak istendiğine karar verilmelidir. Yalnızca kira bedelini tahsil etmek ama kiracıyı çıkarmamak mi isteniyor, yoksa hem kira bedeli tahsil edilip hem de kiracı çıkarılmak mi isteniyor buna bakılmalıdır. Kira ödemeyen kiracı için sadece kira bedelinin tahsili icra yolu ile yapılabilir. Bunun haricinde kira ödemeyen kiracının tahliyesi isteniyorsa mevzuatta genel olarak bunun üç yolu mevcuttur:
- Aynı kira yılı içerisinde 2 haklı ihtarda bulunarak yıl sonunda kiracı tahliye davası açmak
- Kiracıyı temerrüde düşürerek kiracı tahliye davası açmak
- Kiracıya karşı tahliye ve ödenmemiş bedeller talepli icra takibi başlatma
Kirasını Ödemeyen Kiracının Elektriğini Kestirmek, Kira ödemeyen kiracı kimi zaman bezdirme yolları ile çıkarılmak istenir. Ancak bu hatalı bir yoldur. Özellikle kirasını ödemeyen kiracının elektriğini kesmek uygulamada sık karşılaştığımız durumlar arasında yer alır. Bu durumda kişi her ne kadar malın sahibi de olsa somut olayın özelliklerine göre tazminat ve cezai sorumlulukla karşılaşabilir.
Ev – işyeri sahibi olmasına rağmen konut dokunulmazlığının ihlali suçu ile karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle kirasını ödemeyen kiracının elektriğini kesmek büyük hata olacaktır. Ancak tahliye kararı verilmiş ve tahliye için gerekli icra işlemleri yapılmış olan evin elektriğinin ne amaçla kesildiğinin bir önemi yoktur. Ev – işyeri sahibi bunu rahatlıkla yapabilecektir.